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          二手房买卖中逾期了迁出户口,究竟要支付多少的违约金呢?

          来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2022-03-09

          二手房买卖中,卖方逾期迁出户口时有发生,为此,买卖双方往往在合同中约定户口逾期迁出的违约责任,比如违约金为房价总额的日万分之五,尤其是高房价下,日万分之五的违约金,如果逾期迁出一年的话,那么违约金就是房价款的18%,如果是1000万的房产,那么逾期一年迁出户口将是180万元的巨额违约金。

          那么,司法实践中,卖方逾期迁出户口该如何承担违约责任?法院判决可以说千差万别!

           


          案例一:逾期迁出户口每日按30元计算违约金

          合同约定违约金:

          出卖方承诺于交易过户之日起90日内迁出原有户口,若未能迁出的,则须按总房价款的日万分之五支付违约金,即每逾期一日应支付725元违约金。

          法院判决:

          被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期迁出户口的违约金(自2019年5月30日起算至2020年3月18日止,按照每日30元的标准按实计算)。

          一审判决理由:

          但对于违约金的标准,被告提出合同约定的标准过高要求予以调整,一审法院考虑到原有户口逾期未迁不会对实际使用房屋造成实质重大影响,原告主张违约金21万元确实过分高于实际损失,故一审法院调整为按照每日30元的标准,自2019年5月30日起算至2020年3月18日止,超出部分不予支持。

          二审判决理由:

          一审法院基于被上诉人的调整违约金的请求,结合本案的实际情况,酌定被上诉人按照每日30元的标准支付2019年5月30日至2020年3月18日期间的违约金,并无不当,数额尚属合理,本院予以维持。


          案例二:逾期2年迁出户口判赔25万元违约金(约340元/天)

          合同约定违约金:

          根据房屋买卖合同补充条款约定,逾期迁出户口一日,按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止,即合同约定违约金为每日1,900元。

          法院判决:

          被告于判决生效之日起十日内一次性支付原告逾期迁户口违约金250,000元。

          一审判决理由:

          鉴于被告提出约定的违约金标准过高,考虑到原告至今未提供被告逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据,根据公平和诚实信用原则,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素,酌情判处被告支付逾期迁户口违约金25万元。(约340元/天)

          二审判决理由:

          本院认为,双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规禁止性规定,应为合法有效。被告直至一审判决后才将系争房屋内原有户口迁出,存在明显过错。根据房屋买卖合同补充条款约定,逾期迁出户口一日,按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止,房屋买卖合同对违约金约定为每日1,900元,刁博华、李铮在起诉时已将违约金调整为每日500元,一审法院在综合考虑本案的实际履行情况以及孔庆涛、孔宪明、潘漪的违约程度等因素,再将违约金金额向下调整,酌定违约金为250,000元,并无不当。


          律师点评:

          通常在二手房买卖合同中,买卖双方就逾期迁出户口问题,会在合同中约定逾期迁出户口,每逾期一日,应承担日万分之五的违约金。然而,在目前高房价下,日万分之五的违约金可谓是一笔巨款。

          依据《民法典》第五百八十五条第二款之规定:“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

          在司法实践中,这类案件只要被告提出违约金过高,人民法院就将违约造成的损失举证责任转移给买方,然而,买方很难证明卖方延迟迁出户口所造成的损失到底是多少。最终,人民法院往往会兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

          综上,对于卖方逾期迁出户口,法院可能判决的违约金数额没有固定的标准,在买方无法提供实际损失的情况下,只要法院判决的违约金不高得离谱,都可能在正常范围。

           

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