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          律师告知业主团体在诉讼法上的地位

          来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-10-16

            由于现在行业中的很多问题界定不清,物业管理又是一个新兴且专业性很强的行业,这给法院在一些案件的审理中带来了很多不便。为了使司法部门在审理物业管理相关案件时更加准确快捷,近日北京市第一中级人民法院举办了“物业管理法律实务研讨会”,现就其关于业主团体在诉讼法上的地位问题的发言摘录如下:

            现阶段政策、法规对业主团体的相关规定

            业主团体包括业主大会和。根据《物业管理条例》业主大会履行以下六文化方面的基本职责:1、制定修改业主公约和业主大会议事规则。2、选举和更换业主委员会,监督业主委员会的工作。3、选定和解聘物业管理企业。4、决定专项维修资金的使用方案,并监督实施。5、制定修改基本物业公用设施、设备的使用,以及公共环境卫生秩序的制度,即物业管理各项规章的制定权和修改权。6、法律法规规定的其他职责。

            业主委员会是业主大会的执行机构。既不是常设机构,也不是代表机构,同样不是办事机构,而是执行机构。它的职责是:1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业 签订物业服务合同。这文化涉及它到底是一个代理人,还是作为一个主体出现。3、及时了解物业使用人的意见和建议,履行服务合同。 4、监督业主公约实施。5、业主大会赋予的其他责任。

            从现行各地的做法以及审判意见看,应该更多的从程序性角度理解业主委员会可以做到哪些工作。北京市高院去年出台了《关于审理物业管理纠纷案件的意见》,其中对业主委员会诉权的规定是:

            1业主委员会与物业管理企业之间的纠纷可以适用

            2、业主与业主之间,业主与房地产开发企业之间的民事诉讼不适用该意见。

            3、业主与业团体的内部纠纷不适用该意见。业主团体包括业主和业主委员会。

            4、业主委员会参加诉讼时以主要负责人为代表人。即业主委员会的主任或副主任参与到诉讼中。

            我个人认为,业主委员会应该是业主大会和相关主体之间的诉讼代表。有一些案件业主委员会不能作为主体出现,但是只要能够受理就可参加诉讼,不能以业主委员会的负责人作为代表人,因为业主委员会的主任不能等同于企业的法定代表人。

            上海高院先于北京市,在三年前就有一个“关于审理物业管理纠纷案件的解答”,和北京市有相似的地方,主要规定是:

            1、对于涉及业主共同利益的事项,在履行一定的手续后,业主委员会可以以自已的名义提起诉讼。

            2、业主委员会怠于履行权利的,经过百分之五十以上业主决定的,可以选派诉讼代表人提起诉讼。

            3、业主委员会可以违反业主公约为由,对特定的业主提起诉讼。这意味着业主和业主团体的纠纷可以通过诉讼方式解决。北京市规定业主和业主团体之间的行为不可以以诉讼方式解决,与上海做法一样。

            4、对业委会内部事务(如选举、内部事项表决)的纠纷,不能作为民事案件受理。

            业主团体的诉讼地位

            在《物权法(草案)》有关诉权的规定中没有“业主委员会”,只有业主会议或者建筑物区分所有权人,这是比较现实的规定。我认为关于业主委员会及业主大会的地位,很多人把业主委员会比作《公司法》里的董事会,他们把业主大会理解为股东大会。在《公司法》中董事会有决策权,但业主委员会没有决策权。所以业委会的主体地位是遭到置疑的,它只是业主团体的内设机构,应该以业主大会的意思为自己的意思 ,没有自己独立的意思表示,无论选聘物业管理企业、个性业主公约等重要事件或者特别事件,都应以业主大会的意思 为意思表示。据了解,各国立法上对业主大会的规定有四种模式:德国模式认业主大会不具有独立法人资格;法国承认业主大会具有独立法人资格;日本 认为汪主大会具有附条件的法人资格(以30人为限,业主人数30人以下的,不具社团法人);美国传统理论都 不承认建筑物区分所有权人会议(业主大会)的实体地位,但是在判例中,建筑物区分所有权人会议的法人地位得到普遍的认可。

            目前,我国对业主委员会的地位主要有三种认识:一种是承认业主委员会的诉讼主体地位;另一种是承认其原告地位,不承认其被告地位,理由是其没有独立的财产;还有一种是不承认其有独立的地位。为了给业主委员会一个作为诉讼主体的法律上的依据,多数做法是把业主委员会归类到《民事诉讼法》第49条的“其他组织”中。这虽然有一定的道理,但不充分,因为业主委员会没有自己的利益,不符合法律认定的其他组织条件。

            另外一个问题就是如果参考行政诉讼中公益诉讼的规定,这类诉讼中个人可以以自己的名义为公共利益和他人利益提起诉讼,但是用于业主委员会就有些牵强。《物权法(草案)》第87条规定,业主可以以自己的名义起诉,这是考虑了公益,但也是存在问题的。如果这样做,实际上业主大会的授权和表决权行同虚设。我认为从“诉讼便利”角度来看,业主委员会作为业主大会的诉讼代表人,其诉讼主体资格应予以确认,但其参加诉讼应该以过业主大会的授权。因为学术界普遍认为,在中国要承认第三类主体——非法人团体民事权利的存在,业主委员会可以通过业主大会的一个授权程序,代表业主大会参与诉讼,但问题的关键是授权的合法性应由谁决定?谁有权审查?到底是行政审查还是司法审查?因为《物业管理条例》并没有对业主委员会进行审查的规定,仅仅是备案。同样,业主委员会备案是否意味其合法,也是存在疑问的。只要是群体内部的纠纷,就涉及一部分业主对另一部分业主的反对,这时候谁来证明合法性仍是悬而未决的问题。

            最后一个问题是业主委员会能否承担法律赔偿责任,我认为答案是否定

            的。海淀法院审理的一个案件中,一个物业管理企业在部标时交了10万元保证金,后来业主委员会把这10万元作为抛投标费用。结果业主委员会无法履约,中标物业管理企业无法接管,这家企业要求业主委员会返还,但是业主委员会没有任何财产的情况下,就应由全体业主承担。现阶段,业主大会、业主委员会的赔偿责任应该由全体业主承担,除非有证据证明损失是同业主委员会莴 部个别人的过错或重在过失导致的。

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