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          共有产权,一人签字,合同效力如何呢?

          来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-03-24


          01、案情简介

          2015年2月,鲁某与张某登记结婚。2019年2月,鲁某与张某购买位于六安市市区房屋一套,登记在鲁某一人名下,载明为共同共有。

          2019年5月,鲁某将该房屋挂牌出售,郑某通过某中介公司与鲁某取得联系,双方在中介公司洽谈买卖事宜,商讨房价时,鲁某夫妻均在场。双方商定购房价79.8万元。

          2019年10月,鲁某与郑某正式签订《存量房买卖合同》,郑某支付鲁某购房定金2万元,鲁某出具定金收据,并将房产证、结婚证复印件、其夫妻双方的身份证复印件交由中介公司保管。合同签订后,由于鲁某反悔,拒绝出售房屋,致房屋交付及过户手续不能完成,双方发生纠纷,郑某遂向法院起诉。

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          02、争议焦点

          焦点1:鲁某与郑某签订的《存量房买卖合同》是否有效。

          涉案房屋产权登记人为鲁某,产权登记薄载明为共同共有,该房屋产权登记于被告缔结婚姻关系之后,应为夫妻共同财产。根据《民法典》有关规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。鲁某将涉案房屋挂牌后,其夫妻现身于中介公司,说明出售该房屋是其夫妻共同意思表示,价款谈妥后,由产权登记人鲁某在协议上签字,虽然其妻未签字,但作为合同相对方的郑某有理由相信被告鲁某具有家事代理权,合同形式要件上的瑕疵并不必然导致合同无效,按照鼓励交易、诚实信用的原则,合同当事人应当如约履行。

          焦点2:被告鲁某是否应当双倍返还定金。

          郑某支付给被告鲁某的20000元系为担保合同的履行而支付,为履约定金,双方签订合同后,郑某积极履行合同义务,而鲁某却拒绝履行自己义务,已构成违约。现郑某要求解除合同,鲁某亦同意,根据《民法典》规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。因此郑某要求鲁某双倍返还4万元于法有据。


          03、法院判决

          一、解除鲁某与郑某签订的《存量房买卖合同》;

          二、鲁某双倍返还郑某定金4万元。


          04、律师建议

          实践中,夫妻共有的房屋因种种原因登记在一方名下的情形较常见,这无形中给交易安全带来了较多隐患。经常会出现登记方为转移财产私自将房屋出售、签订合同后因房价上涨,夫妻双方以未取得另一方同意为由要求确认合同无效的情形。

          因此,买方在签订房屋买卖合同时,应当核实卖方身份证、产权证、结婚证等相关材料,确定房屋的产权归属,并要求所有的产权人在合同上签字确认,不能到场的产权人应当要求其提供授权委托书。

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