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          借弟弟名额买的房却被法院拍卖了,姐姐能否叫停呢?

          来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2022-03-04



          因没有购房名额

          姐姐借弟弟的名额买房后

          弟弟欠他人钱款未还

          被法院强制执行

          这套房产归谁所有?

          是否应该纳入被执行的资产?

           



          基本案情

          2014年8月,原告李先生、蔡小姐借用被告蔡先生(系蔡小姐弟弟)的名义购买涉案房屋,李先生购买时在《商品房买卖合同》上“买受人”处签署蔡先生的名字并按指模。该房现由两原告一家居住,房款、税费、物业管理费、电费、煤气费等与房屋有关的一切费用均由原告银行账户支付。

          2015年,人民法院判决蔡先生等人向案外公司偿还款项,案外公司向法院申请强制执行后,法院查封了预售登记在蔡先生名下、但实际上由李先生和蔡小姐购买的上述房产。涉案房屋只办理了预售合同备案,并未办理不动产权属登记。

          2019年1月18日,李先生和蔡小姐向法院提出执行异议,后被法院驳回。2019年10月,两人向法院提起确权之诉。


          争议焦点

          李先生、蔡小姐是否有权主张确认涉案房屋归其所有,是否有权诉请排除原审法院对涉案房屋的强制执行


          裁判结果

          法院一审判决:驳回李先生、蔡小姐的全部诉讼请求。

          两人不服,提起上诉。

          人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。


          裁判理由

          涉案房屋经房管部门确认预售登记在蔡先生名下,而蔡先生经生效判决确认对案外公司负有借款债务的连带清偿义务而未实际履行完毕,故涉案房屋作为蔡先生财产予以强制执行合法有据。

          李先生、蔡小姐以涉案房屋系其借用蔡先生名义购买并登记在蔡先生名下为由,主张涉案房屋归其所有,并据此主张其有权排除强制执行。法院认为,即使李先生、蔡小姐主张的借名购房属实,两人与蔡先生之间成立的也是借名购房合同关系,据此就涉案房屋享有的也仅是请求蔡先生履行出借人义务的债权,该债权不应优先于案外公司的债权得到保护。

          同理,涉案房屋现预售登记至蔡先生名下系借名购房合同的实际履行所致,也符合李先生、蔡小姐作为借名一方当事人的意愿,两人应当在条件成就时通过请求蔡先生履行出借人义务获得涉案房屋的权属登记,故两原告基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。


          律师说法

          实践中,由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因,实际购房人委托名义购房人以其名义实施购房行为,俗称“借名买房”。借名买房事件中存在各种风险,如购买经济适用房等政策性房屋的,因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权;借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解、不承认借名之事;第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议;房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行等等。若借名所购房屋因名义购买人的原因被法院采取强制措施,借名人能否基于借名关系排除强制执行?

          原《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力。《民法典》自2021年1月1日实施后,吸收了物权法的有关规定。本案中,涉案房屋不动产权属既未登记在被告蔡先生名下,亦未登记在两原告名下,两原告要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求缺乏法律依据,不予支持。

          法院认为借名买房属于双方内部产生债权债务关系,不足以对抗案外公司享有的强制执行的债权;两原告为规避购房限购政策而借名,在主观上是故意的心理,过错在于两原告,其应当自行承担由此产生的风险。


          法条链接

          《中华人民共和国民法典》

          第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

          第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。


          来源:广州中院、民商法律智库

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