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          以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?

          来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-09-01

          案情简介

           

           

          一、2007年8月29日,陈甲与东鹤房产公司签订《商品房预售合同》。同日,陈甲付首付款16万元。2007年9月16日,光大银行青浦支行将贷款37万元转入陈甲授权贷款转入的东鹤房产公司帐户。2007年9月,陈甲办理诉争房屋的预告登记手续。

           

          二、2010年12月28日,陈甲以东鹤房产公司逾期交房为由诉至上海市青浦区法院。双方的争议焦点为陈甲与东鹤房产公司间是否存在真实的房屋买卖关系。

           

          三、上海市青浦区法院认为,陈甲、东鹤房产公司之间并不存在真实的房屋买卖法律关系,东鹤房产公司与陈甲签订商品房预售合同系帮助东鹤房产公司获得银行贷款,因此房屋买卖合同无效。由于东鹤房产公司已经偿还了部分贷款,因此法院判决陈甲对于剩余贷款及本息承担还款责任。

           

          四、2011年,陈甲不服一审判决向上海第二中院提起上诉。上海第二中院裁定驳回起诉,维持原判。

           

          裁判要点

           

          本案中,陈甲与东鹤房产公司通过签订上海市商品房预售合同、办理商品房抵押贷款的合法形式,掩盖东鹤房产公司非经合法程序获得银行贷款资金的非法目的,因此陈甲与东鹤房产公司之间的房屋买卖关系并非双方真实意思的表示,系无效民事行为。无效的合同自始没有法律约束力,因此该合同产生的权利义务应恢复至原来的状态。因东鹤房产公司已通过包括直接代为陈甲归还贷款的方式以及通过东鹤房产公司职工将款项转帐给陈甲的方式返还了房款,该两项数额也已超过东鹤房产公司收到的贷款金额,故东鹤房产公司已无须再返还陈甲房款,且光大银行青浦支行与陈甲签订抵押合同时,并不知晓陈甲与东鹤房产公司房屋买卖的真实目的,故光大银行青浦支行善意取得对系争房屋的抵押权,因此借款人陈甲应一次性归还剩余贷款及利息,光大银行青浦支行在收到还款后应当撤销设定在系争房屋上的抵押登记。

           

          相关法律规定

           

          《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

           

          第十三条  具有下列情形之一的,人民法院应当认定民间借贷合同无效:

          (一)套取金融机构贷款转贷的;

          (二)以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资,或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的;

          (三)未依法取得放贷资格的出借人,以营利为目的向社会不特定对象提供借款的;

          (四)出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的;

          (五)违反法律、行政法规强制性规定的;

          (六)违背公序良俗的。

          《中华人民共和国合同法》(已失效)

          第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

          (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

          (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

          (三)以合法形式掩盖非法目的;

          (四)损害社会公共利益;

          (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

           

           

          法院判决

           

           

          以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述:

          上诉人与被上诉人签订了预售合同,办理了预告登记。原审法院在审理中认为该买卖合同的履行存在诸多异于一般的房屋买卖情况,主要集中在:银行贷款中收入证明、首付款的支付、银行还贷情况、发票的保管、房屋交付情况、债权债务的凭证等方面。原审法院就上述问题详尽地阐述了双方的意见,并做出了判断。

           

          上诉人在二审审理中就银行还贷情况做出说明,认为因房屋交易价格本身超过市场价格,双方达成默契,由被上诉人通过为上诉人偿还部分贷款的方式来弥补交易价格与市场价格之间的差价。上诉人的该意见与其在原审中就同一事实所作解释不尽相同,且无任何证据予以证明,也不符合常理,故本院难以采纳。

           

          就2009年7月、8月间被上诉人通过其职工将大额钱款转入上诉人银行还贷帐户的情况,上诉人表示被上诉人是因与案外人杨晓春有经济往来而借用上诉人账户走账,之后已由被上诉人员工陪同上诉人将该钱款划入案外人杨晓春的账户。因被上诉人对此予以否认,而上诉人未能提供被上诉人的划款指令,亦无其他任何证据证明存在这一事实,且上诉人在有关询问笔录中表示杨晓春是其好友,因此上诉人的该主张本院也难以采纳。上诉人在二审审理中所提供的陈甲与陈乙的笔录,不足以证明其与被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系并对房屋买卖合同履行中的诸多异于常理的现象给出合理的解释,故原审法院采信被上诉人的主张,以双方就涉案房屋买卖并不存在真实的意思表示为由所作判决并无不当,可以维持。

           

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